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Nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : Impact sur la Location de Logements

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Depuis son introduction en 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) évalue la performance énergétique d'un logement en lui attribuant une étiquette allant de A à G, de la plus économe à la plus énergivore. Depuis le 1er juillet, le DPE repose sur un nouveau système de calcul plus unifié.

Nouveau DPE 2024, quelles conséquences sur votre logement

Simulation du nouveau DPE 2024

Répercussions du Nouveau DPE sur la Valorisation des Logements

Avec cette nouvelle méthode de calcul et un affichage plus neutre, le DPE devient un outil fiable non seulement pour les locataires, mais aussi pour les propriétaires, leur permettant de mettre en évidence les éventuels travaux nécessaires pour améliorer la performance et le confort de leur logement. Un classement en catégorie A, B, C ou D ne peut que valoriser un bien sur le marché.

Auparavant, un DPE vierge était acceptable, mais cela ne sera plus le cas après le 1er juillet 2021. Les biens récemment rénovés ou anciens bénéficieront ainsi d'une meilleure visibilité, l'opposabilité du DPE garantissant leur performance réelle et leur confort.

Cependant, il existe un risque de dévalorisation du patrimoine pour les propriétaires qui ne souhaitent pas ou ne peuvent pas rénover leurs biens. Par exemple, l'utilisation de gaz ou de fioul pourrait affecter négativement la classification d'un logement. Il est donc dans l'intérêt des bailleurs d'améliorer la performance énergétique de leur logement, que ce soit pour attirer des locataires, réduire la vacance ou augmenter le loyer, voire pour valoriser le bien en vue d'une future vente.

Transparence Accrue dans les Annonces de Location depuis 2022

Depuis le 1er juillet 2021, les annonces de location doivent inclure les classements énergétique et climatique du logement, symbolisés par une lettre correspondant au DPE. Les propriétaires peuvent bénéficier d'aides financières pour la rénovation énergétique de leurs logements (Anah, Prime Energie, Prime Renov', etc.), avec un accompagnement individualisé tout au long des travaux.

À partir de janvier 2022, les annonces de location devront également préciser le montant des dépenses théoriques annuelles pour différents postes de consommation énergétique, ainsi que l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation, lesquels figureront également dans le DPE.

Seuil Minimum de Performance Energétique pour Louer un Bien en 2023

À partir du 1er janvier 2023, un logement ne pourra être loué que s'il respecte un seuil de consommation d'énergie maximal de 449 kilowattheures par mètre carré de surface habitable par an. Cette mesure ne s'appliquera qu'aux nouveaux contrats de location, les baux en cours ne seront pas concernés.

Importance Croissante de l'Etiquette Energétique dès 2025

À partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location. Cette interdiction s'étendra progressivement aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E d'ici 2034. Engager des travaux de rénovation énergétique sera donc nécessaire à moyen ou long terme pour continuer de louer son logement.

Les réglementations environnementales contraignent les bailleurs à être plus respectueux de l'environnement. Depuis janvier 2021, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent pas augmenter le loyer entre deux locataires, même après des travaux importants.

Quels Logements sont Concernés ?

Le DPE est obligatoire pour les baux d'habitation vides ou meublés ainsi que pour les baux d'activités, dès lors que le bien dispose d'une installation de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire.

Difficultés Potentielles pour Louer un Logement

La Loi Climat et Résilience apportera des changements majeurs pour les bailleurs, notamment en limitant la mise en location ou en empêchant l'augmentation ou l'indexation du loyer. À partir de 2025, si un logement ne respecte pas le seuil de performance énergétique requis, le locataire pourra engager des recours contre le propriétaire pour exiger des travaux de rénovation énergétique et d'isolation, ou rechercher un logement plus économe en énergie.

Des exceptions existent, notamment pour les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales, ou lorsque le coût des travaux à réaliser est disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Changements Apportés par le Nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

La réforme du diagnostic de performance énergétique devrait exclure un grand nombre de petites surfaces des catégories F et G. Cependant, bien qu'elle soit déjà critiquée avant d'être pleinement comprise, cette réforme ne répondra pas à toutes les questions ni à toutes les inquiétudes.

Un Nouveau DPE plus Favorable aux Petites Surfaces

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE, appelée "3CL-DPE 2021", repose sur plus d'une centaine de pages de tableaux et de formules mathématiques. Ce référentiel est utilisé par tous les diagnostiqueurs, garantissant que le DPE d'un même logement soit identique, quel que soit le diagnostiqueur.

Selon de nombreux observateurs, les critères actuels de déperdition thermique pénalisent excessivement les petites surfaces. Deux points en particulier nécessitent des ajustements :

La prise en compte de l'eau chaude sanitaire, où la taille du ballon par rapport à la superficie du logement et au nombre moyen d'occupants défavorise les petites surfaces.
L'indice de compacité thermique, qui représente la somme des surfaces déperditives divisée par la superficie du logement. Les surfaces déperditives comme les murs sont proportionnellement plus importantes pour les petites surfaces, ce qui affecte négativement l'indice et le résultat du DPE.
Cette méthode conduit à ce que, pour deux logements identiques à l'exception de leur taille, le logement plus petit soit systématiquement classé moins favorablement que le plus grand, même après des rénovations énergétiques sérieuses.

Selon l'Agence de la transition écologique (Ademe), 27 % des logements de moins de 40 m² et 34 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre seulement 13 % des logements de plus de 100 m².

La réforme vise à corriger ce déséquilibre en introduisant des coefficients adaptés aux petites surfaces. Ces ajustements devraient permettre à bon nombre de petites surfaces de gagner une ou deux catégories, les sortant ainsi de la catégorie des passoires énergétiques (classes F et G), et prolongeant ainsi leur attractivité sur le marché locatif tout en repoussant la nécessité de travaux.

Selon le ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, Christophe Béchu, dans Le Parisien du 12 février 2024, la réforme permettrait de sortir 140 000 logements de moins de 40 m² de la catégorie des passoires énergétiques, soit 15 % des plus de 910 000 logements classés F et G en France.

Pour effectuer votre nouvelle simulation, vous pouvez vous rendre sur le site de l'ADEME en cliquant ci-dessous.

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